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  空き家管理の必要性

総務省が5年に1回調査する「住宅・土地統計調査」によると、平成20年の日本にある空家の数は799万戸になっています。ここには、建築中のものや日中だけ使用しているなどの一時的に使っている家も入っていますが、この中で住人を失った「空家」は757万戸にもなり、これは総世帯数の13.1%・・・つまり、7戸に1戸の割合で空家があるということになるのです。 また、東日本大震災によって被災された住宅・土地などは手を付けずに管理なされていない数もかなり多く見受けられます。まず、誰も住んでいない状態の空き家を放置しておくと草木は生え、誰も住んでいない状況だとすぐに分かります。そこに危険性な様々な問題が発生する可能性があります。空き家で起こった火災など隣接する住宅に被害が及んだ場合、空き家の所有者に責任と見なされます。ある自治体では空き家管理条例を制定し、放置の防止・管理状態の改善を促している自治体もあります。

空き家・空き地にしているリスク

@放火による危険性
A不法侵入者によるいたずら
B近隣住民による苦情及び不信感
C災害時による建物倒壊及び火災
D家財道具などの盗難
Eゴミ等を不法投棄される
F動物が住みつき、臭いが脱れなくなってしまう
G害虫の生存環境が整い被害も増大化し、著しいのがアリ被害
H庭木・草等の繁茂
I建物の密閉状態により、湿気等あらゆる要因が重なってカビの異常繁殖
J水がなくなれば、下水管から悪臭、害虫(蛇や鼠も・・・)が浸入


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●親の死・相続後の空き家
親が亡くなった後に空き家になってしまった実家をどうするか?
残された子供がまず最初に直面する問題です。
その家に子供本人が住めば何も問題はありません。
しかし塩釜市は比較的安く住宅を取得できるということもあり、多くの世帯が持ち家に住んでいます。
親を亡くすのは40〜50代頃でしょうか?
多くの人が既に持ち家に住んでいます。
またこの世代は県外で就職し、世帯を持っている人が多数います。
子供も成長し、孫がいるかもしれない40〜50代が定年になった後に塩釜市に戻ることはもうありません。
身内で誰も住む見込みがないのなら、売るか貸すかに選択肢は限られてきます。
空き家・空き地の多くを所有しているのは高齢者の方々です。
そして、相続が発生すると、不動産などの相続財産の持分などを決める相続協議が行われます。
相続協議の間、相続財産である不動産に関する決定(管理方法や管理者の決定)は相続の権利人全員で同意する必要があるため、全く手を付けることができずにいる、という場合が多く報告されています。
●売るという選択
使う見込みがないのであれば、まず最初に考える選択肢は「売却」です。
家が使用できる状態なら売家として売る。
家が古く、売家としての売却が無理ならば売地として売る。
実際、弊社でもこのような相続物件の売却を依頼されてきました。
しかし塩釜市の住宅地の地価はピーク時に比べて三割から四割程度安くなっており、
現在の価格では売りたくないと考える人が多数いて空き家を増加させる一つの要因になっています。

しかし、価格が安くても売れる不動産ならまだ良いのです。
問題なのは価格を安く設定しても売れない土地が塩釜市には数多く存在することです。

急傾斜地にある土地 何十段もの階段を登らなければたどり着けない土地
のり面の補強に莫大な費用が発生する土地 道幅が狭くて車が進入できない土地
駐車スペースが確保できない土地 建築ができない土地

これらの土地は価格をいくら安く設定しても売れません。


●貸すという選択
売れないのであれば次に貸すことを考えます。
亡くなった親が建てた家となると築30〜40年は当たり前。
賃貸の空室物件が目立つようになってきた昨今。
古い家に簡単に借り手が決まることはありませんから家賃はかなり安く設定する必要があります。
しかし古い貸家の維持費は結構かかります。
固定資産税を含めた維持費を捻出することができる家賃設定では借り手は現れません。

 
 更地にできない理由
●固定資産税(都市計画税)の負担増
売ることも貸すこともできなければ、とりあえずは現状のまま持ち続けるほかに方法はありません。
家が倒れそうなら、費用が発生しますが解体して更地にするという選択肢もあります。


しかし、ここで問題となるのが固定資産税です。
ご存じないかたも多くいらっしゃるのですが、
国の税制により住宅が建てられている土地は固定資産税が大幅に軽減されているのです。             
売れない土地ということは将来も永遠に土地を持ち続け、
固定資産税を払い続けなければならないということになりますので、
更地の状態では所有者の負担は大変大きなものになってしまいます。

ここに空き家を安易に解体できない理由があります。

●解体工事費用の負担
老朽化した建物を解体する時には大きな費用が発生します。
解体費用は木造住宅の場合で1坪あたり2.5万円〜3万円程度が相場のようです。
一度に100万円程度の費用が発生しますので、所有者にとってみればその負担は小さくはありません。

      
 放置空き家の問題点
また、人が住まなくなった家屋は驚くほどの早さで荒れ果てていきます。 わずか2、3年で誰も居ないのに不思議なぐらい荒れ放題、その後のリフォームにかなりのお金がかかることになります。これは通風や通水をしない事で湿気の滞留や排水トラップが破封を起こしてしまう事から起こる現象です。 海外赴任や長期出張で長期間自宅を空家にされる方あるいはご病気等でどうしても自宅に戻れない方または遠方に住んでいるがいつかは戻って来る予定の方などなど様々な理由でどうしても空き家にしている方の為に、定期管理サービスを実施しています。 所有している家屋のことが気がかりだが、距離的な関係でどうしようも無いなど主を無くした家屋の管理は、「アスリートホーム」にお任せください。 詳しくはこちらから
建物を存続させることで税金はとりあえず安い状態を保ちます。
しかし、管理していない建物は近隣住民に迷惑をかけてしまいます。
仙台市なども去年12月に空き家に関する条例が新たに平成26年四月がら制定されました。空き家・空き地の管理に関する条例が制定されてから、全国各地の自治体で同様の条例が制定されています。度重なる勧告・命令を無視して適切な空家管理をしない悪質なケースでは、自治体による「行政代執行」による解体が行われるケースがあります。行政代執行とは、義務者(この場合は空き家所有者)に代わり、行政がその義務(この場合は建物解体)を行い、その費用(この場合は解体費用)を義務者に請求するというものです。  
 
・リスクを抑える為に早めに対策を!
・何も手をつけていないよりか先手が必要!
・頼むなら専門家にお願いする
・放火・不審者の侵入・犯罪への利用などに未然に防ぐ
・不動産を上手く活用する
 

 
    

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